吴思竹|房地产没有新鲜事

发布日期:2021-11-13 12:36   来源:未知   阅读:

  传闻在某次颁奖典礼上,舒淇说:“我要把我曾经脱过的衣服,一件一件的穿回来”。

  后来在一次专访中,舒淇予以了否认。她说,这句话很厉害,我也希望是我说过的,但确实没有。

  自2016年9月30日,全国16个热点城市开启楼市调控算起,迄今已5年有余。

  在这5年当中,尽管调控与市场之间反复拉锯,此消彼长,但总体上来说,这5年是房地产被按在地上摩擦的5年。

  根据有关机构的统计,从全国范围来看,2017年全年调控超250次,2018年全年调控450次,2019年全年调控620次,2020年全年调控498次,2021年截至9月,全年调控超420次。

  限购、限贷只是常规操作;限售、限价、限离也是小菜一碟;针对资金端,有差别化利率、三道红线、两条红线%;针对土地端,有集中供地、限房价竞地价、溢价率不超15%;针对市场端,有公证摇号、刚需优先、法拍限购、认房认贷、二手房增值税2改5、二手房指导价等等。

  你房地产再高大上,身上的衣服再多再名贵,我一件一件地扒,总能扒到你只剩背心裤衩。

  所以,当看到部分房企“爆雷”,已经开始“裸奔”,并有可能引发更大层面的集体“裸奔”后,毛伟明在湘潭调研:赓续红色基因争取更大光荣为建设现,监管层又开始给房地产穿衣服了。

  最主要的衣服,来自银行资金层面:利率降低了一些、放款速度加快、按揭贷与开发贷增加、信用降级不抽贷、部分债务可展期、收并购承债部分不计入“三道红线”。

  大家可能看不太懂,但没关系,只需要知道银行卡开发商的资金,不会再像之前那么紧了。

  这件衣服,基本就是保命的,你可以理解为背心裤衩人字拖,有了之后,房地产大概率就不会裸奔了。

  而另一件衣服,则来自地方政府。有媒体报道,11月10~11日,沈阳市房产局拟放松限购、限售等一系列调控政策。但随后沈阳市房产局予以否认,并有后续消息称其已经决定暂缓执行。

  从业内渠道得到的消息看,沈阳拟用“申报制”代替“核查制”的方式,变相松动限购、限售;并配套了放宽契税、认贷不认房、提高按揭放款效率、放宽备案价格等共计6条措施。

  这件事情的可信度,作为业内人士应该是一目了然的。但既然当事方不想承认,咱们也别咄咄逼人,毕竟也不是很重要。我们只需要透过这个小小的信号,看懂房地产未来怎么走就好了。

  9月27日,我在《》一文中,明确提出了两个观点,一个是房地产已经进入至暗时刻,但或否极泰来;二是调控政策可能见顶,或将开始逆向调控。这样的观点,我应该是第一个提出来的,而放到今天来看,应该说较为准确。

  当时的结论,主要建立在土拍和地方财政的关系上,但如果放到全国层面来看,不够全面,所以今天我重新梳理一下它的4个理由:

  1、房地产是中国经济的压舱石。虽然中国目前已经告别了经济的高速增长期,但5-6%左右的中等增速还是必须保证的,而房地产涉及的上下游产业众多,对GDP的增速还是比较重要,所以维持一个持续、健康、稳定的房地产行业,是有利于中国经济的。未来,随着以科技、创新为主导的产业在GDP中的占比逐渐增大,再慢慢减小房地产的比重。

  2、中国承受不起房地产爆雷引发的系统性风险。和教培行业不一样,房地产牵涉的范围太广,外债、银行、地方政府、广大购房者、上下游产业、大量的就业等等。当前仅仅几家开发商的爆雷,就引发了一系列连锁反应,如果任由它发展下去,可能会导致房地产“硬着陆”,加速并引发系统性风险,这是我们承受不起的。

  3、广大购房者有居住的现实需要。中国目前仍然处在城市化的进程中,每年都有大量新市民涌入城市,且追求住的更大,住的更好也是“人民群众对美好生活向往”的一部分,所以合理的自住需求,改善需求,是符合人民群众的根本利益的,应该保护。

  4、当前地方政府的发展模式,还是离不开“土地财政”的支持。因此在一些根本问题没有得到解决之前,房地产的重要性还是不言而喻的。

  换句话说,调控不继续加码,并不代表市场就会企稳回暖,当市场弱到一定程度时,调控一定会松动,甚至还会出台扶持性的调控政策,开始逆向调控。

  所以,沈阳房产局的新闻并不会是孤例,在接下来的日子里,大家会看到一个又一个的城市,以各种各样的理由,明目张胆或悄悄咪咪,直接或变相的取消、松动调控政策。无它,扛不住了而已。

  房地产是没有新鲜事的,市场和调控之间的博弈,已经进行了快20年了,水多了和面,面多了掺水,见惯不怪了。

  区别在于,不同的城市,房地产市场的健康程度不同,对土地财政的依赖度不同。有些身子弱的城市,加衣服的时间早一些,加衣服的件数多一些;而身子强的城市,加衣服的时间可以晚一点,件数少一点,甚至不加。

  这里我有一个观点,我认为中国之所以能取得今天的伟大成就,无外乎四个字:实事求是。天热脱衣服,天冷加衣服,天经地义,这就是实事求是。

  这两天房地产的利好消息确实蛮多,地产股也连着涨了几天,这是对未来预期的一种正向反馈,但绝不意味着楼市会出现V型反转,更不可能出现什么“大反攻”。

  楼市有没有出现过V型反转?有,2008~2009这两年,就是一次典型的V型反转,核心原因是2008年美国次贷危机引发全球金融海啸,导致中国楼市大幅下行,随后中国出台了4万亿的刺激计划,通过货币超发实现了楼市的V型反转,当然,付出的代价也很大。

  但是,这次完全不同。在疫情背景下,全球都在放水,而中国都没有跟,保持了极强的战略定力,原因就在于中国正在走一条正确的路——产业升级,在全球的产业分工中,走向高端。

  道理很简单,如果印钞票就能强大,那么今天全世界最强大的国家可能是津巴布韦;如果发展房地产就能强大,那么日本早就买下了整个美国。

  中国需要的,是安全的农业,强大的工业,先进的制造业和领先的科技,但是房地产对这些行业有一定的挤出效应。

  试想,开发房地产挣钱多,速度快,谁还会安心去发展农业、工业和制造业,谁还有心思去搞研发?买房就能挣大钱,谁会甘心当农民、当工人、当科学家?

  举个不太恰当的例子,这就好像监管层掐着房地产的脖子,想让它老实点,结果力气稍微大了点,眼看房地产翻了白眼,赶紧松一点劲,让它缓口气。如果房地产老实了,那就维持力道不变,如果还不老实,估计还得接着掐。

  所以,大概率来说,房地产行业会持续、健康、稳定的存在,但有些房企不一定还能存在了;而房价,有其内在的逻辑,更不是一个“救”字可以实现的。

  可能是被打压太久了,最近朋友圈的置业顾问和中介有点“疯狂”,一些房地产的利好消息会被放大无数倍,进行扩散。

  第一,这并不是一件好事情,沈阳房产局迫于舆论压力叫停政策,就是最好的例子。

  我认为,对于购房者来说,恐慌大可不必。因为楼市现在是明牌,一眼就可以看穿的。

  1、房住不炒依然是楼市总基调,稳房价、稳地价、稳预期依然是楼市总目标。这一点没有任何改变,也不会有任何改变。

  2、楼市不会“V型”反转,只会“LV型”反转。且这个L的底部会很长,短则1-2年,长则3-5年,只有政策充分温和,市场需求充分累积的前提下,才可能出现后续的V,而且这个V还只是市场热度,不是房价。

  3、现在楼市就是一个政策市。大家只要盯住几个关键的调控政策就可以了,例如限购、限价等,一旦这些关键政策有松动,那么市场才有可能反转,但也不是绝对的;根据以往的经验,往往政策松动还不够,需要出台一些扶持性质的刺激政策,那么之后的3~6个月,市场才会线、二手房会滞后于新房。

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